Kancelaria Adwokacka w Legnicy, sprawy cywilne, prawnik Legnica, adwokat Maciej Michalski tel.: 603 121 704, Kancelaria prawna Polkowice tel.: 505 632 888.

Wynajem mieszkania to dość powszechna forma inwestycji. O tym, czy będzie ona opłacalna decyduje nie tylko cena wynajmu, ale również rozmaite kwestie dotyczące stanu lokalu, remontów, lokalizacji itp. Warto zapoznać się ze szczegółami omawiającymi te i inne sprawy oraz skonstruować umowę najmu, która zabezpieczy interes obu stron i pozwoli uniknąć potencjalnych nieporozumień.

Umowa najmu – co powinna zawierać?

W interesie obu stron, leży zawarcie umowy na piśmie. Do umowy najmu mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego art. 659-692 oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

W umowie najmu mieszkania należy umieścić takie elementy jak:

• data i miejsce zawarcia umowy,
• oznaczenie stron – dane wynajmującego i najemcy / najemców,
• przedmiot najmu,
• okres obowiązywania umowy, umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub nieokreślony,
• wysokość czynszu,
• termin zapłaty czynszu i sposób płatności,
• informacja o innych opłatach, zarówno stałych, jak i płatnych na podstawie zużycia,
• wysokość kaucji,
• obowiązki i prawa najemcy oraz wynajmującego,
• sposób i warunki wypowiedzenia umowy,
• postanowienia końcowe,
• dane kontaktowe stron,
• podpisy obu stron.

Oprócz samej umowy najmu warto też spisać protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Solidnie przygotowana umowa sprawi, że cały proces wynajęcia mieszkania nie będzie skomplikowany i zajmie mało czasu. Dodatkowo najemca będzie dysponować pełną wiedzą odnośnie swoich obowiązków i praw.

Przedmiot najmu

Umowa najmu powinna precyzyjnie określać jaki lokal jest wynajmowany i należy podać: dokładny adres, liczbę pomieszczeń, powierzchnię i numer księgi wieczystej. Nadto określamy cel użytkowania lokalu, najczęściej w celu zamieszkania.

Warto w umowie zawrzeć informację, o możliwości wykupu internetu i telewizji kablowej na koszt i nazwisko najemcy. Również niezmiernie istotne jest wskazanie osób z imienia i nazwiska oraz podanie ich numerów i serii dowodów osobistych, które będą w lokalu mieszkać. Zabezpieczy nas to przed sytuacją, w której z mieszkania będą korzystać inne osoby. Można zapisać, że wymaga to zgody wynajmującego, a w wobec jej braku, wiąże się to z natychmiastowym wypowiedzeniem umowy i zatrzymaniem kaucji.

Okres obowiązywania umowy

Dość ważna kwestia. Okres trwania umowy najmu precyzyjnie ujmujemy np. na rok. Jeśli nie chcemy odświeżać umowy za każdym razem po upływie terminu wynajmu, możemy dopisać, że zostaje ona przedłużona automatycznie na czas nieokreślony z zachowaniem np. trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Warto przy tym określić sposób wypowiedzenia np. wyłącznie w formie pisemnej.

Kolejny zapis wart umieszczenia w umowie, to możliwość zaprezentowania mieszkania nowym najemcom, gdy poprzedni wypowiedzieli już umowę. Pozwala to skrócić czas, gdy mieszkanie jest puste i bez lokatorów.

W umowie oprócz podania dokładnej kwoty czynszu, powinien też znaleźć się zapis, informujący o tym, że dodatkowe opłaty, najczęściej za ciepłą i zimną wodę, energię elektryczną, gaz i ogrzewanie, opłaca najemca wg wskazań liczników. Możemy na ten cel pobierać od wynajmującego zaliczki lub przepisać liczniki na najemcę, aby samodzielnie dokonywał on opłat.

Wysokość czynszu i kaucja

Oprócz podania w umowie wysokości czynszu, istotne jest zaznaczenie, jak i kiedy należy go opłacić np. płatność z góry do 10-tego dnia każdego miesiąca w formie przelewu z podaniem numeru konta, nazwy banku i nazwiska właściciela. Jeśli sposób opłacania zaliczek za opłaty dodatkowe ma być identyczny, to również trzeba to zapisać.

Określamy w umowie również wysokość i cel pobrania kaucji. Najczęściej jest to zabezpieczenie nieuregulowanych należności pieniężnych lub pokrycie strat spowodowanych w mieszkaniu przez najemcę. Podajemy także sposób przekazania kaucji, przelewem lub gotówką oraz kiedy zostanie ona wpłacona. Po zakończeniu umowy najmu, kaucję zwracamy w terminie zapisanym w umowie. Zazwyczaj jest to od kilkunastu do 30 dni.

Obowiązki i prawa najemcy i wynajmującego

Porządnie sporządzona umowa najmu mieszkania powinna jasno wskazywać, jak najemca ma użytkować lokal, jakie naprawy lokalu jego dotyczą i jak odpowiada za powstałe szkody. Istotne jest dodanie w umowie zapisu, że najemca drobne bieżące naprawy i konserwację przeprowadza na własny koszt.

Ważna również w umowie jest wzmianka, że najemca nie może podnajmować mieszkania, prowadzić w nim działalności gospodarczej, dokonywać jakichkolwiek przeróbek ścian i zmian naruszających konstrukcję mieszkania.

Sposób i warunki wypowiedzenia umowy najmu

Należy w umowie nadmienić o sytuacjach nietypowych, gdy wynajmujący może rozwiązać umowę najmu w trybie natychmiastowym. Najczęściej są to opóźnienia w płatnościach lub niewłaściwe użytkowanie mieszkania.

W umowie należy również zapisać, że po jej zakończeniu, mieszkanie należy zwrócić w stanie technicznym i sanitarnym nie odbiegającym od tego, jakie było w momencie jego przekazania wraz ze wszystkimi elementami wyposażenia. Ostatni punkt w umowie może określać właściwy sąd do rozstrzygnięcia sporu, jaki ewentualnie mógłby się pojawić pomiędzy najemcą a wynajmującym.

Przeczytaj również o tym, co to jest zasiedzenie?

Prawnik Legnica, adwokat Maciej Michalski tel.: 603 121 704